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山东省临沂市关于物业管理收费问题的分析与建议

2015-1-8 15:04:20点击:

近年来,物业管理收费问题成为群众投诉的热点价格问题,受到社会关注。物业管理收费与人民群众生活密切相关,是人民群众最直接、最关心、最现实的价格问题,物业服务纠纷长期困扰着物业行业的发展,它已成为物业管理行业生存和发展的瓶颈,解决物业服务纠纷和矛盾,规范收费行为,推动物业服务向市场化发展,维护物业服务双方共同利益,是目前迫切需要解决的问题。现结合我市12358和12345受理价格咨询、举报和投诉的情况,对反映的问题进行分析,并提出以下建议。

  主要问题

  1、物业公司未经业主同意提高住宅物业收费标准。根据我市的物业服务收费管理规定,2012年以前,除别墅等高档住宅物业收费实行市场调节价外,其余住宅实行政府定价,由物价部门直接定价,2012年以后,放开了部分物业收费,对成立业主委员会的实行市场调节价,对前期物业管理以及未成立业主委员会的小区实行政府指导价,划分五个服务星级,在每个对应星级范围内由物业企业与业主协商确定具体收费标准。但是由于物业管理成本上升,物业企业要上调物业服务收费,需要2/3以上的业主同意才能执行,有时很难实现,个别物业企业违背这一规定擅自提价。

  2、商铺、写字楼物业收费太高或在物业服务费以外收取各种项目的押金和服务费。由于商铺、写字楼物业服务费实行市场调节价,由双方协商,但业主往往在收费标准上没有话语权,普遍没有成立业主委员会,物业公司制定和调整物业费不能做到与业主充分协商,还借管理之需和成本上涨另立项目收取各项服务费,业主对此意见较大。

  3、物业公司未按规定程序收取地上车位使用费。地上车位的所有权属于全体业主,可是物业公司为加强停车管理,未经全体业主同意收取地上车位使用费,向业主分配车位。

  4、物业公司代收水电暖基础设施配套费。由于水电暖设施升级改造等原因,物业公司代公用事业企业收取管线改造升级费用。还有开发商在售房后交房时要求缴纳燃气建设材料费、有线电视初装费、壁挂炉费用等。

  5、水电暖代收费加价问题。由于没有收费到户,物业公司作为盈利性企业,收取暖气换热站运行费用,电价加收线损,水费加收管道损耗,老旧小区加收现象更为严重,而没有想着如何去解决这一问题。作为承担无限责任的业主也不能联合起来形成集体力量采取正确方式通过正确途径去解决这一问题。

  问题成因

  1、业主的自我管理意识和维权意识不强。主要表现在有事找政府的依赖思想仍然存在,小区管理属于业主自治的范围,物业管理和收费的决定权在业主手中,但事实上在中小城市、中低档小区物业管理的重大事宜仍旧由物业管理方来决定,业主的参与意识不强,一旦权益受到损害,容易与管理房发生争议,并向政府部门反映,希望政府出面来解决。

  2、物业管理组织的专业服务意识不高。物业管理组织鱼龙混杂,合法资质的物业公司、无合法资质的物业公司、居民自治、单位管理、社区管理、无人管理的各类小区并存。根据我市去年收费公示整治工作情况来看,无物业公司管理的小区占据绝大多数,有物业公司管理的,且大多刚刚成立,管理经验不足,服务意识不强,甚至没有取得房产部门的物业管理资质。

  3、基层政府组织对物业管理的职能缺位。《物业管理条例》赋予了基层街道办事处物业管理的职能,但大多数基层政府没有成立物业管理机构,没有将小区物业管理工作提到重要议事日程,基层政府没有将规范物业管理工作做为一项重要工作来抓。物业管理问题的第一责任主体是街道办事处,而不是市级以上职能部门,市级以上职能部门只负责指导和协调。

  4、公用事业经营企业没有最终收费到户。由于历史遗留问题,公用事业单位没有接管住宅小区公用事业经营设施,由物业公司进行管理,由公用事业单位以产权分界点为界限来收费,造成实际收费超过国家规定,违背了《物业管理条例》的规定。

  5、公用事业经营企业借改造升级收费。由于管线老化需要改造或接通自来水进行改造,向业主收取改造费用。公用事业企业作为企业以盈利为目的,改造属于个别现象,自身不愿承担改造费用,要求业主承担。但是业主对改造费用也颇有微词,一是认为公用事业企业作为服务单位应当承担费用,二是由其独家提出改造费用预算定价过高损害业主利益。

  相关建议

  1、对物业服务企业执行严格的准入制度。《物业管理条例》规定,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对物业管理企业限定门槛比较高的准入条件,加强考核管理,对现有物业管理企业进行优化,淘汰落后企业。对无资质管理的物业管理行为,加大执法检查力度,将无资质管理的经营者清理出物业服务市场。通过这种方式,促进物业服务的规范化,促进物业服务的健康发展,促进小区的和谐稳定。同时,对物业服务收费,尤其是政府指导价范围内的收费项目实行成本调查和成本监审制度,促进物业服务收费的合理定价。在对物业企业及收费规范管理的基础上,将物业费缴纳纳入社会征信系统。

  2、建立完善政府组织中物业管理机构。《物业管理条例》赋予基层街道物业管理方面的职能,没有真正行使起来。物业管理的重心在基层,可是有的城市在区政府和街道办没有行使物业管理职能的专门机构和人员,没有对物业管理工作真正重视起来,影响了物业管理工作的开展。指导物业小区,包括写字楼、商贸楼等成立业主委员会,规范业主委员会工作的正常运行,加强业主权益的自我保护,并将成立业主委员会作为协商定价的前提条件,促进价格制定科学化、合理化。加强对业主委员会的监督指导,防止业主委员会形同虚设,物业公司违反物业管理条例和业主委员会违反议事规程的行为,并通过相应的法律法规和制度来约束。

  3、基层政府加强物业管理知识的引导和宣传。加强物业管理知识的宣传,改变传统观念,增强业主法律意识,提高物业企业的服务意识和居民的缴费意识,统筹协调物业企业和业主之间的利益关系,努力在住宅小区建立一种和谐共处关系。充分发挥基层政府的桥梁作用,在业主和物业公司之间建立定期召开座谈会、联谊会的制度,增进互信和了解。建立各部门参加的联席会议制度,重点解决小区业主反映强烈的物业管理问题。

  4、制定一揽子工作措施解决小区物业管理的历史遗留问题。对于水电暖没有收费到户,相应专项配套设施缺乏有效维护的状况,通过协调,理顺关系,制定工作计划和具体方案,与《物业管理条例》相适应,一劳永逸的解决历史遗留问题。例如:我市在物价部门的努力下,由市政府办公室出台《关于临沂市区住宅小区规划红线内供热设施移交供热企业使用管理的通知》,从2014年供暖期起永久解决二级换热站维护和费用承担问题。山东省通过实行阶梯电价政策促成电费抄表到户,使电价政策切实落实到位。

  5、加强物业收费公示和商品房销售明码标价工作。对物业收费实行公示制度,无论物业服务费用还是特约服务收费,应公示收费标准后再行收取,这本身就是明码标价规定的要求,保障业主的知情权,防止单方强制收费。根据《山东省商品房销售条例》,商品房预售许可应当提交前期物业服务合同,因此商品房预售时物业管理方案应当确定,收费标准可以公示。对商品房销售严格执行明码标价制度,对房地产相关费用如物业服务星级及收费标准实行收费公示,未备案未标价的一律不得销售、不得收费,对于遏制开发企业价外收费,防止价格欺诈,减少消费者投诉具有重要作用。

  6、加大政府公共建设资金的投入。对城市基础设施配套费的征收应收尽收,并拨付到位,加强资金使用审计,防止公用事业经营企业挪用到非公共设施建设的其他领域使用,防止向开发商转嫁建设成本,向业主转嫁建设成本,利用基础设施建设损害群众利益牟取暴利的行为。对于历史遗留的老旧小区设施老化问题,从减轻群众负担的角度,分清责任的基础上,由政府尽可能的加大投入,由公用事业经营企业进行改造,加强公益事业投入,创造和谐宜居的居住环境。从生态文明建设,提高居民幸福指数的角度考虑,增加政府对公共建设资金的投入,改善居住环境,建设美好城市。

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